פורום נדל"ן

שלום

בעיקר אישורי מהנדס (קונסטרוקציה) וחשמל,מומלץ לקחת אדירכל שירכז לך את הפעילות

בהצלחה

יש המון חברות ונגרים פרטיים בשוק.
תלוי איזה רמת מטבח אתה רוצה סטנדרט או משודרג.
מטבחי סנדרט יש בעיתונים ובאינטרנט לפי מ' ובזול וגם ברשתות הגדולות כמו אייס,הומסנטר,איקאה ועוד..
מטבחים משודרגים יש הרבה מותגים מוכרים,פשוט גש אליהם עם תוכנית הדירה ובקש הצעת מחיר.
בהצלחה,

אהלן ותודה על פנייתך,
ראשית יש חברות/מתווכים שגובים -5%-10% מהשכירות החודשית עבור ניהול הנכס או סכום חד פעמי שנתי.
אני ממליץ על מתווך מקומי שתסגור איתו שהוא משווק את הנכס ופשוט עבור ההשכרה תשלם תיווך חד-פעמי,
הוא יפרסם את הנכס וידאג לכל עניין או בעיה בנכס ,ידאג לתיקון התקלות וכ"ו.
בתמורה לכך תיתן לו 5% מהשכירות החודשית או סכום חד-פעמי שנראה לך סביר עבור השירות.

בהצלחה
 

קצת קשה לי להבין מהנתונים ,בכל מקרה נראה לי מתאים יותר לפורום פיננסי מאשר לפורום נדל"ן

בהצלחה

אפשרות שלישית היא למכור  וקנות דירה פחות ממליון ש"ח על מנת לקבל בחזרה את היטל המס ששלמנו  לפני חודשיים

נשמע לי על פניו לחכותת ולהשאיר את הדירה שיש לה פוטמציאל השבחה ונמצאת באזור מבוקש

שיקול המס לא ברור לי

השיקול הוא למכור את הדירה על מנת לקבל בחזרה 60000 שח ממס הכנסה. בקניית דירה פחות ממליון שח אין חובת מס.

לא זול

ההרחבה תביא לעלית ערך גבוה אותה לא תקבל בדרכלל במכירת הדירה

אם המחיר שתקבל ישקף את עלית הערך [פחות ההוצאות] אזי יהיה כדאי למכור לפני ההשבחה

בהצלחה

נדרש כאן ייעוץ מס מקצועי ,ייתכן כי בקונסטלציה מסויימת ניתן יהיה להפחית את המס

שלום

ישנן מעט זכויות יחסית לרוכשי דירה ראשונה בעיקר בפריפריה ,בד"כ מענקים של 40-100 ש"ח

כך שלא הייתי מודאג מידי מההשפעות עליכם...יחד עם זאת אם אכן תקנו דירה באזור בו ישנן הטבות תבררו עם עו"ד מומחה נדל"ן יתכן וישנן הקלות כאשר דירה עוברת בירושה הן מבחינת הסטטוס לצורך ההטבה והן מבחינה מיסויית

בהצלחה

דירה ראשונה 

בימינו יש הבדל גדול כגון מס רכישה 5% מהשקל הראשון [במקום פטור עד כ 1.4 מיליון לדירה ראשונה]

מין הסתם רק אחד ירש , אחד הדרכים להקל הוא הפרדת רכוש , אך זה לא פשוט ולא בטוח שהנכם מעונינים בכך

בעיקרון לא צריכה להיות בעיה.
צריך לדווח לעיריה על שינוי בייעוד/שימוש הנכס.
תלוי גם אם הנכס עצמאי או חלק מבניין משרדים ואז צריך את אישור הדיירים,בעלי הנכס.
בעיקרון,הארנונה של מחסנים זולה יותר..
בהצלחה

שינוי היעוד יכול להיות זמני , זו הדרך הפשוטה והמהירה והנפוצה

העיריה איננה חיבת לאשר השינוי 

הי,
בעיקרון וע"פ החוק לגורם יעיל בעסקה יש  את היתרון ובמקרה הזה אם תגיע לבד ללא ידיעת המתווך שחשף בפניך לראשונה את הנכס יש סיכוי כי ידרוש ממך תיווך בהתאם .
באם תיפנה למתווך אחר יש סיכוי סביר להניח שתצטרך לשלם פעמיים כי לא ידעת את המתווך הראשון על רצונך להתקדם בעסקה.
נכון כי אם המחיר השתנה ועברו חודשיים יש משמעות כלשהי אבל היא בעייתית ולכן סביר  להניח כי
עדיין תחוייב בתשלום דמי התיווך.
נושאים כאלה באים לידיי פיתרון בבתי משפט וע"פ החלטת השופטת באם תבצע את העסקה ותיתבע
ע"י המתווך.
בהצלחה,

הי,
בעיקרון אם קיבלת אישור מהעיריה/הרששויות נתוני הדירה השתנו וצריך לעדכן אותה גם בטאבו.
בהצלחה,

הי,
בעיקרון לא.
לא כל הדירות רשומות בטאבו חלק רשומות במינהל.
יכול להיות מצב שאין טאבו מסיבה אחרת כגון קבלן שפשט רגל או יש חובות או שלא הסתיים רשום הדירה בטאבו.
רצוי להתייעץ עם עו"ד במקרה זה !
הדבר יכול להשפיע במידה מסויימת גם על ערך הנכס.
בהצלחה,

הי,
בעיקרון כל מה שהינך עושה בתוך דירתך זהו עניינך האישי.
לדעתי,כל עוד אינך מחלק את הדירה בפועל אינך צריך אישורים מיוחדים.
בהצלחה,

בהחלט עלולה להיות בעיה,מומלץ מאוד להעזר בעו"ד מומחה נדל"ן בטרם ובמהלך ביצוע העסקה

בהחלט,שינוי חזית חיצונית מחייבת אישור רשות מקומית

בעיקרון פניה לרשות המקומית (עירייה) ובקשת היתר /שימוש חריג/רישיון להפעלת חניון.
אם השטח מתאים בהגדרה והאזור לא צריכה להיות בעיה.
בהצלחה

זוהי שאלה כללית מידיי כי המקרה נשמע חריג ולא ברור.
אני מציע לפנות לעו"ד מקצועי  המבין בנושא.
בהצלחה

שלום

מנגנון הצמדה נועד לשמור ערך,במקרה הזה ערך שיקלי של דמי השכירות
בעבר היו גובים דמי שכירות בדולרים והיו מצמידים לדולר.
אם מפעילים את המנגנון נכון וקובעים שיש שער בסיס הידוע ביום חתימת ההסכם ,כלומר ערך דמי השכירות לא ירד מתחת למינימום הקבוע,אזי אין חסרונות...היתרון כמובן שוב הוא שמירת ערך נומינאלית (ולא ראלית)  בתום שנת השכירות יש לבחון את ערך השכירות בסביבה לצורך קביעת דמי השכירות לשנה הבאה ולא להסתמך רק על ההצמדה שהיתה במהלך השנה.

בהצלחה

הי,
בצורה פשוטה בעיקרון אם ראית את הדירה דרך מתווך אחר והוא לא היה הגורם היעיל בעסקה ע"פ החוק הוא אינו זכאי לדמי תיווך .
מה שכן,כלקוחה שפנתה לאותו המתווך עליך להוכיח שאם ידרוש דמי תיווך כי הוא אכן לא היה הגורם היעיל לסגירת העסקה !
ההצעה הנכונה ביותר הינה ליידע את אותו מתווך שמשווק את הנכס בבלעדיות שאת חתומה למתווך אחר ואולי הוא יוותר לך וייקח עמלה רק מהמוכר או שהוא יגבה אותך כקונה במקרה שאם המתווך השני ידרוש דמי תיווך ואכן יהיה זכאי להם הוא יתמודד מולו או ישלם לו את המגיע לו.
אפשרות נוספת,להציע לשלם 1% לכל מתווך כפשרה אם תצא עסקה לפועל.
חשוב לדעת מתי ראיתם את הדירה פעם ראשונה וכמה זמן לאחר מכן אתם פונים לראותה שוב.
גורם הזמן והמחיר משחק תפקיד חשוב.
בהצלחה,

שאלה טובה

זכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי תאריך זה, אם נקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי ת"י 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, חלות הוראות התמ"א ללא תוספת זכויות בנייה. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

תמ"א 38 חלה גם על מבני מגורים וגם על מבנים לשימושים אחרים.

קבלת זכויות בנייה מכוח התוכנית כפופה שיקול דעת של ועדה מקומית לתכנון ולבנייה, על מנת למנוע פגיעה ברווחת התושבים או בחזות העיר.