פורום מיסוי מקרקעין

התשובה לשאלתך שלילית.

מדובר במס מדורג המשולם בעסקת מקרקעין ואין לו קשר למס ההכנסה. 

שלום, 

שאלותיך מורכבות ומערבבות בין נושאים של פרשנות צוואה לבין נושאי נדל"ן ומיסוי, וזאת ללא שיש בידי מידע מספיק כדי להשיב על שאלות אלו. 

המיסים שאנו בד"כ בודקים אם חלים הנם: מס שבח, מס רכוש, היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל.

אני לא יודעת האם מיסים אלו חלים בעניינך שכן מדובר בירושה ולא ברור האם מדובר גם במכירה. לצורך זאת יש לערוך בדיקה של הצוואה והמסמכים של הבית.

אני מציעה לך להתייעץ בהקדם עם עורך דין מקצועי מאד המבין הן בנושאי צוואות, הן בנושאי נדל"ן והן בנושא מיסוי. 

שלום, 

אכן. במידה ותקבל לידיך את דירת הירושה, אתה מחויב במס רכישה מלא (ללא המדרגות של דירה יחידה) ומדובר בסכום נכבד ביותר.

אם תסתלק מהירושה לטובת אמך ו/או תערכו הסכם חלוקת עיזבון - תוכל לרכוש דירה חדשה ולהנות מהפטור במס רכישה. 

אולם הסתלקות מהירושה ו/או הסכם חלוקת עיזבון צריכים לעמוד בתנאים מסויימים (כמו שהעיזבון טרם חולק) כדי שאכן הדבר ייעשה באופן תקין מבחינת רשויות המס, ואכן יזכה אותך בפטור ברכישת דירה חדשה.

לצורך כך מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום.

המסים לא תלויים במספר ה"ידיים" שהקרקע עברה. חלק מהמסים תלויים בשאלה מתי נרכשה הקרקע ובאיזה מחיר (מס שבח) וחלק מהמסים תלויים בשאלה מתי היא נרכשה ואיזה תוכניות פורסמו למתן תוקף מאז הרכישה ועד המכירה (היטל השבחה). יש קרקעות שיש בגינן גם חבות במע"מ. פנה לעורך דין שבקיא במיסוי מקרקעין לקבלת ייעוץ לפני ביצוע עסקה. 

המיסוי נקבע ע"פ השימוש בפועל. כמובן שאם מדובר בדירה בבניין מגורים ושכיום היא משמשת או תשמש כדירת מגורים - המיסוי הוא של דירת מגורים ולא משרד.  יש לעדכן את העיריה על השימוש האמיתי ולקבוע ארנונה לפי הייעוד והשימוש האמיתיים.

אולם אם מדובר בנכס שיעודו המקורי הנו משרדי - אזי הסוגיה מורכבת יותר. 

מס הרכישה יחושב לפי המחיר המלא של העסקה, בהתחשב בזה שמדובר ברוכשים שזו דירתם הראשונה, וכל אחד מהם ישלם מחצית מהסכום (זוהי הדרך השנייה שציינתם - כפי שקראתם לזה "ייחשב כסכום אחד").

תודה על התשובה וסליחה על אי ההבנה. אבל האם הסכום 2,475,000 יתחלק לשניים וכל אחד מהילדים יקבל פטור של כמיליון שקל ומס הרכישה ישולם רק על ההפרש? כמה זה ייצא לנו?

לא.
מס הרכישה יחושב ביחס לסכום המלא של העסקה - 2,475,000 ש"ח (כאילו היה מדובר ברוכש אחד) ואז סכום המס יחולק ל-2 כך שכל אחד ישלם חצי.

ניתן לקבל פטור במכירת דירה רק אם במועד החתימה על ההסכם הדירה ראויה למגורים (וכפי שאתה מציין, בין היתר, ניתן לה טופס 4). כמובן שפרט לכך צריך לעמוד גם ביתר תנאי הפטור הנדרשים בחוק.
לא ברור על איזה זמן מחושב אתה שואל.

הזמן שעליו אני שואל הוא בגלל שממה שהבנתי יש פטור ממס שבח על מכירת דירה פעם ב-4 שנים או לחילופין אולי דירה חדשה מקבלן יש לה א םאני לא טועה זמן מסויים שאותו צריך להמתין שחשבתי שאותו זמןהוא 4 שנים מיום חתימת ההסכם/כניסה לדירה, בפורום אחר קיבלתי תשובה שיש פטור לדירה בשווי עד 2,200,000 ש"ח, אשמח אם תפרטי אם משהו מתוך אלה נכון... 

באופן עקרוני הזמן שאתה מדבר עליו (מכירת דירה פעם ב-4 שנים) נספר מהעסקה האחרונה שעשית. ישנם מצבים שבהם מניין הזמן מבוצע בצורה אחרת (אם קיבלת את הדירה במתנה או קיבלת יותר מ-50% מהכסף לרכישת הדירה במתנה).
פרט לפטור שמאפשר מכירת דירה אחת ל-4 שנים (אשר בסוף השנה ישתנה ויהפוך למכירת דירה אחת ל-8 שנים), ישנם פטורים נוספים מכוח הוראת שעה (שפירסמה הממשלה במטרה לעודד עסקאות) המאפשרים מכירת דירה בפטור עד לשווי של 2,200,000 ש"ח. גם לפטור הזה יש מספר חריגים.

לסיכום, כפי שאתה מבין הנושא סבוך ומורכב ויש לו השלכות כספיות כבדות.
פנה לעורך דין שבקיא בתחום שישאל אותך את כל השאלות הנדרשות וייתן לך יעוץ אם אתה זכאי לפטור במכירה.

נסח טאבו זה פלט מידע שמוציאים מלשכת רישום המקרקעין שבו רשומים הגורמים שיש להם זכויות בנכס (בעלות, חכירה משכנתא וכיו"ב).
בגין רכישה של דירות יש מס רכישה שמשולם במדרגות לפי שווי הנכס.
בגין רכישה של מגרש יש מס רכישה בשיעור של 5%.
אם העסקה לרכישת המגרש + הבנייה נעשית ביחד (או בקרבת זמנים) בד"כ רשויות המס יתייחסו לכך כעסקה לרכישת דירה ויחשבו את מס הרכישה במדרגות על השווי הכולל של הנכס.

עזרתם לי מאוד!

הנושא מורכב מאוד ותלוי בין היתר איך עברו הזכויות מאז רכישתן (בשנות ה-30) ועד לבעלים המחזיקים בהם היום (מתנה, ירושה וכיו"ב) ומתי בדיוק הן עברו.
לפיכך, יש לפנות לעורך דין שבקיא בתחום עם כל המסמכים הרלבנטיים כדי לקבל ממנו הערכה של המסים החלים לפני ביצוע העסקה.
מותר לנכות ממס שבח הוצאות מסויימות (שרלבנטיות והשביחו את הנכס) בהתאם להוראות החוק. תרומות אינן מוכרות בניכוי.
כאמור, פנו לעורך דין לקבלת ייעוץ.

מדובר בירושה מבעלים שנפטרו בשנות ה-90 .  אבל אני רק שאלתי אם יש בחוק הבדל בין קרקע למגורים לקרקע שאיננה למגורים (כאמור, הפשרה למטרות בניית מתקני נופש).   
אודה על תשובה ממוקדת. 

באופן עקרוני זוג שעדיין איננו נשוי לא נחשב כתא משפחתי אחד.
לפיכך, רק בגין מחצית הדירה ישולם מס הרכישה בשיעור הגבוה (של מי שיש לו יותר מדירת מגורים אחת) ועל המחצית השנייה ישולם מס הרכישה בשיעור הנמוך (שחל על מי שזו דירתו היחידה).

מדבריך עולה שאינך בעלת דירה יחידה כיום, שכן ברשותך הדירה שרכשת וכן מחצית דירת ירושה - לפיכך נראה שאינך זכאית למדרגות מס של דירה יחידה ולא מגיע לך החזר. 

כנראה לא הסברתי את עצמי כראוי, עבור הדירה הנוכחית שילמתי מס רכישה, לפני כשנתיים כי הייתי בעל דירה אחרת. את הדירה האחרת מכרתי לאחרונה, ( עברו פחות מ24 חודשים בין בין קניה אז ומכירה נוכחית ) אני מבקש החזר מס רכישה ששילמתי לפני כשנתיים.
אשמח לתשובתך 
karie

הבהרתי כי במידה ויש לך גם חצי דירת ירושה בנוסף לדירה החדשה שרכשת - אין זכאות למדרגות מס של דירה יחידה וממילא אין החזר. אם אין דירת ירושה ויש רק דירה אחת - אז ישנה זכאות למדרגות מס של דירה יחידה וככל ששולם ביתר - ניתן לקבל החזר. 

מכירת המגרש כאשר בנויים עליו שני בתים פירושה מכירת 2 בתים. בד"כ על האחד ניתן לקבל פטור ממס שבח, אך על השני ישי לשלם מס שבח מלא. 

אין הגבלה על כמות הדירות שמותר להחזיק.

לא משנה כמה דירות יש, ברגע שיש יותר מדירה אחת מדרגות מס הרכישה לרכישת דירה הן מדרגות המס הגבוהות. זה נכון לגבי הדירה השניה ואילך. 

לידיעה, מי שמחזיק דירות רבות ומתנהל כאילו עיסוקו בתחום הנדל"ן - רשויות המס יכולות לראות אותו כמי שעסקו הנן בתחום הנדל"ן ולמסות אותו לא לפי חוק מיסוי מקרקעין אלא לפי פקודת מס הכנסה. 

ראי מאמר שכתבתי בנושא ביחס לכל ההקלות וההנחות במס רכישה לפי הקריטריונים השונים.
הנחה במס רכישה

בסופו של דבר צריך להביא אישור מהרשות הרלבנטית (מס הכנסה או ביטוח לאומי) וזה המפתח לקבלת ההנחה במס הרכישה.

איני יודעת לגבי הרחבה בקיבוצים (וכל קיבוץ והרחבה צריכים להיבחון באופן פרטני)- אך כעיקרון יש הבדל בין מי שרוכש מגרש לא מפותח לבין מי שרוכש מגרש מפותח.

אם פיתוח המגרש כבר נעשה, אזי יש לצרף את הוצאות הפיתוח לשווי המגרש ממנו נגזר מס הרכישה.

אם הפיתוח עתידי - אזי הוצאות הפיתוח אינן חלק משווי המגרש בגינו יש לשלם מס רכישה.

אבחנה זו נקבעה בע"א 2960/95 מנהל מס שבח נגד שרביט יזום פרויקטים ובניה (1991) בע"מ.

קרוב לוודאי שלא ניתן יהיה להתייחס לזה כדירה אחת אלא כשתי דירות.  אם מדובר בבניין קיים אז בוודאי שאין סיכוי.
אם מדובר ברכישת דירה מקבלן, ועדיין לא קיבלת את הדירה הראשונה - ייתכן שניתן יהיה להתייחס לזה כהרחבה של הדירה הקיימת. זה תלוי גם בנוסח ההסכם.

שלום, 

לא ניתן להוסיף בן זוג כיורש. היורשים נקבעים ע"פ צוואה ו/או ע"פ דין ולא ע"פ החלטה של היורשים להוסיף יורשים נוספים. 

ניתן לבצע העברת זכויות ללא תמורה לבן זוג (מדובר בעסקה במקרקעין).

אם בן הזוג מתגורר איתך באותה דירה שקיבלת בירושה - יש פטור מלא ממס רכישה.

אם הוא לא מתגורר איתך באותה דירת ירושה - יש לשלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל. אם לבן הזוג שלך אין בכלל דירה מלבד זו שאת רוצה להוסיפה אליו אז סיכוי טוב שהוא כלל לא יגיע למדרגת מס לתשלום. 

אמנם מס השבח עלה החל מיום 1/1/2012 לשיעור של 25% אולם החישוב של שיעור המס מבוצע באופן לינארי לפי התקופה שבה הנכס היה בבעלותו של המוכר ושיעורי המס שהיו נהוגים באותה תקופה.

באופן עקרוני מי שמוכר דירה עשוי להיות חייב בהיטל השבחה (שזה מס שמשולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה או לעירייה) ובמס שבח.
יש היום די הרבה פטורים ממס שבח שניתן להשתמש בהם.
בידקו לפני העסקה האם יש חבות בהיטל השבחה (ניתן לברר זאת במחלקת היטל השבחה בעירייה או בוועדה המקומית) ותתייעצו עם עורך דין האם עומד לזכותכם פטור ממס שבח שניתן להשתמש בו.
בכל מקרה בהיבט של מס שבח המיסוי של כל אחד מכם הוא נפרד ואתם לא משפיעים אחד על השני.